Налог на сдачу квартиры 2024

• НДФЛ – если квартиру сдает физлицо или ИП на ОСНО;
• Единый налог – если ИП, находится на «упрощенке»;
• Патент – если ИП применяет ПСН.

Квартира сдается физическим лицом, не имеющим статуса ИП

При сдаче жилья в аренду и получении с этого дохода, физическое лицо, не имеющее статуса ИП, должно с полученного дохода рассчитать и уплатить в бюджет НФДЛ.

Ставка:

В настоящее время, на 2022 год, ставка подоходного равна:

• 13% — для граждан, проживающих в России более 183 дней в году;
• 30% — для граждан, находящихся в России менее указанного срока.

Таким образом, если вы в том году, в котором был получен доход от сдачи в аренду квартиры, находились заграницей более 183 дней в году, налог придется уплатить по повышенной ставке.

Пример

Крестьянкин А.Л. в 2019 году пробыл на территории России всего 100 дней. В указанный год он получал доход от сдачи в аренду двух квартир.

Общий доход от этого составил 660 тыс. руб. С учетом того, что Крестьянкин в 2019 году имел статус нерезидента, он должен будет уплатить НДФЛ по ставке 30%.

Таким образом, сумма к уплате в бюджет составит 85 800 руб.:

660 тыс. руб. * 13 %

Декларирование полученного дохода

Помимо обязанности по уплате налога, гражданин, получивший доход от сдаваемого в аренду жилья, должен отразить полученную прибыль в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган по месту своей прописки.

Срок сдачи отчетности – до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход.

Подать декларацию можно несколькими способами:

• Самостоятельно или через своего представителя (по нотариально удостоверенной доверенности);
• По почте (направив документы в виде заказного отправления с описью вложения);
• По телекоммуникационным каналам связи с электронно-цифровой подписью.

ИП на ОСН

При сдаче квартиры предприниматель на ОСН должен также уплатить подоходный налог, но, в отличие от физических лиц, ИП на общем режиме налогообложения в течение года должны уплачивать авансовые платежи (по уведомлениям, направляемым ИФНС) и могут уменьшить полученный доход на профессиональные вычеты. Обычные граждане права заявлять профвычеты не имеют.

В случае если декларация до 04 мая представлена не будет гражданин будет привлечен к ответственности в виде штрафа 5% от суммы, исчисленной по декларации за каждый месяц просрочки, но не больше 30% в общем, и не менее 1 000 руб.

Квартира сдается ИП на «упрощенке»

При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:

• 6% — объект «доходы»;
• 15% — объект «доходы минус расходы».

Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.

В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:

• За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
• За полугодие – до 25 июля;
• За 9 месяцев – 25 октября;
• За год до 30 апреля следующего года.

Пример

Степанов В.В. в 2019г. применял УСН по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 660 тыс. руб. Уплаченные в 2019 году взносы во внебюджетные фонды составили 22 261 руб. По итогам каждого квартала Степанов должен будет уплатить в бюджет 17 339 руб.:

(660 тыс. руб. * 13%) – 22 261

Отчетность

Декларация на УСН сдается раз в год, в срок до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Что выбрать, чтобы платить меньше

Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.

Исходные данные:

Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.

• Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
• При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
• Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.

Как видно из примера, наиболее выгодным в данной ситуации будет приобретение патента для деятельности по сдаче квартиры в аренду, но тут необходимо помнить, что вмененный доход напрямую зависит от места расположения сдаваемой недвижимости, и если, например, квартира будет располагаться в ЦАО, то налог возрастет в разы. Для каждой ситуации необходимо проводить отдельный расчет, и наш дежурный юрист онлайн готов вам в этом помочь.

НДФЛ для физических лиц

Суть: заключаете договор найма жилья, составляете акт приемки и документ, фиксирующий ежемесячную оплату. Затем подаете в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ, уплачиваете налог и живете спокойно.

Правовая база: гл. 32 Налогового кодекса (НК) РФ.

• удобство способа — платить нужно раз в год, а не каждый месяц.
• Можно вернуть часть уплаченных средств с помощью налоговых вычетов — на лечение, образование, покупку жилья (в том числе, по ипотеке).
• Есть налоговые льготы (ст. 407 НК РФ).

• высокая ставка: 13% для россиян и 30% для нерезидентов РФ.
• Налог иногда насчитывается и на коммунальные платежи, если их вносит арендатор — контролирующий орган может счесть это также дополнительным доходом (по сути, экономией на оплате коммуналки).
• Кроме этих 13%, собственник жилья платит налог на квартиру или свою долю в ней. Ставка зависит от политики вашего муниципалитета, подробности уточняйте в налоговой.

На заметку: по данным риелторов, до 90% участников рынка «белой» аренды жилья платят налоги по НДФЛ, остальные — по патентам.

«Упрощенка» для индивидуальных предпринимателей

Сдавая жилье, можно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП) и платить государству по упрощенной схеме (УСН).

Правовая база: статьи 346 и 430 НК РФ.

• по упрощенной схеме налогообложения ставка для ИП составит 6% с доходов или 15% в формате «доходы минус расходы».
• Если в ИП нет наемных работников, можно не регистрировать и не использовать кассы (ККТ).
• При сдаче нескольких квартир ИП на УСН может не платить налог на имущество, обязательный для физлиц.
• С налоговых платежей копится пенсия. Если в вашем ИП нет сотрудников, налоговые платежи можно сократить на сумму взносов в пенсионный фонд.

• каждый квартал необходимо делать авансовые платежи по налогу.
• Кроме налога на доход, нужно делать ежегодные страховые и другие взносы, обязательные для ИП. В 2020 году общая их сумма составляла 40 847 руб. Платить ее нужно независимо от того, был у вашего ИП доход или нет.
• Нужно вести книгу учета оборота средств.
• Могут потребоваться услуги бухгалтера, а это дополнительные траты.
• Нужно тратиться на содержание счета в банке для ИП, сдача отчетности и вывод денег на счет физлица также могут быть платными услугами.
• Льгот и вычетов нет.

Что выгоднее для ИП — платить по 6% или по 15%? Это зависит от ваших расходов. Если они составляют более 60% дохода, больше подойдет ставка в 15%, если меньше 60%, выгоднее выбрать программу с 6%. Нужно считать.

Патенты на сдачу квартиры

Индивидуальный предприниматель может легально сдавать жилье, выплачивая налоги по патентной системе налогообложения (ПСН), — нужно купить патент на срок от 1 до 12 месяцев. Этот вариант доступен только для ИП. Суть — вы платите фиксированную сумму.

Правовая база: статьи 346 и 430 НК РФ.

• невысокая ставка. Стоимость патента диктует правительство, в 2020 году в мегаполисах России, включая СПб, она составляла 6% от примерного годового дохода, в других регионах сумма фиксированная, узнать ее можно здесь.
• Не нужно подавать декларации.
• Всю сумму можно оплатить единоразово.
• Чем меньше срок действия патента, тем меньше его стоимость.
• Не нужно платить НДФЛ ни с квартиры, ни с дохода от ее сдачи.

• регистрация ИП — обязательное условие. А это время, бумажная волокита и траты.
• Сумма налога зависит от усредненного гипотетического дохода с аренды жилья, а не от фактического. В Санкт-Петербурге и других мегаполисах на нее влияют площадь недвижимости и район. В 2021 году патент на сдачу квартиры площадью 70 кв. м на 3 месяца в СПб будет стоить 11 772 руб., а на год — 42 403 руб., во втором случае можно разбить сумму на два платежа.
• Взносы, обязательные для ИП, все равно нужно делать (в 2020 году эта сумма составляла 40 847 руб.).
• Если ваш арендатор съедет до истечения действия патента, вы понесете убытки, так как разницу за неиспользованное время действия патента вам не вернут.
• Вычесть из налога сумму отчислений в пенсионный фонд нельзя.

Вариант для самозанятых

С 2020 года в РФ, сдавая жилье в аренду, можно оформиться как самозанятый и платить налог на профессиональный доход (НПД). Эта система подходит только тем, кто работает без работодателя и без нанятых работников. Годовой доход от сдачи жилья при этой системе не может превышать 2,4 млн руб.

Правовая база: Закон № 422-ФЗ о налоге на профессиональный доход для самозанятых.

• самая низкая процентная ставка из представленных. Она составит 4%, если ваш арендатор физлицо, и 6%, если вы сдаете жилье юрлицу или ИП.
• Не нужно заполнять налоговые декларации.
• Не требуются онлайн-кассы.
• Легко перейти на самозанятость и с ИП, и с патента, причем во втором случае неиспользованное время действия патента вам пересчитают, а остаток суммы сохранится на вашем счету в ФСН.

• Не нужно вносить средства в пенсионный и страховой фонд.
• Государство дает самозанятым бонусный налоговый вычет в размере 10 000 руб., который равномерно отнимается от суммы месячного налога, уменьшая его — на 1% для ставки в 4% и на 2% для тех, кто платит по 6%.

• нет пенсионных начислений.
• НПД нельзя сочетать с другими налоговыми режимами.
• Налог на имущество нужно платить, как и физлицу.

Как выгоднее платить государству, сдавая жилье

Теперь давайте сравним системы налогообложения для арендодателя в РФ.

НДФЛ	ИП на упрощенной системе «Доходы» (УСН)	ИП на патентной системе (ПСН)	Налог для самозанятых (НПД)
Минимальная налоговая ставка	13%	6%	6%	4%
Сумма налога в месяц при доходе 20 000/мес. (без учета коммунальных платежей, взносов за ИП, стоимости патента)	2 600 руб. + налог на имущество	1 200 руб. + взносы и налог за ИП + налог на имущество	1 200 руб. + взносы за ИП + стоимость патента	800 руб. + налог на имущество
Сумма налога в год при доходе 240 000/год (без учета коммунальных платежей и взносов за ИП)	31 200 руб.	14 400 руб.	14 400 руб.	9 600 руб.
Дополнительные налоги (на имущество, доход)	Да	Если сдаете 1 квартиру — да, если несколько — нет	Нет	Да
Льготы (налоговый вычет)	Да	Нет	Нет	Да
Простота отчетности	**	*	**	***
Взносы (в страховой, пенсионный фонд и т.д.)	Нет	Да	Да	Нет

*Цифры в таблице приведены приблизительные, только по суммам непосредственно налога на сдачу жилья в аренду в рамках выбранной системы налогообложения.

Для каждого способа нужно считать фактическую сумму индивидуально — с учетом обязательных платежей для ИП, стоимости патента, наличия/отсутствия и размера дополнительных отчислений и налогов, площади вашей квартиры и района, в котором она расположена. Многое зависит от стоимости вашего жилья, частоты простоев, локации. Например, в Санкт-Петербурге рентабельнее всего сдавать жилье в Приморском районе:

Подробнее о том, как выгодно сдать жилье в аренду в СПб и ЛО, читайте здесь, какой район рентабельнее и почему — здесь.

Какой из вариантов выгоднее — НДФЛ как физлицо или налоги для ИП? Это зависит от суммы ваших доходов от сдачи жилья. Если вы получаете меньше 60 000 рублей в месяц, выгоднее будет платить налог как физическое лицо по 13%, если сумма дохода составляет 60 и более тысяч рублей, целесообразнее открыть ИП и платить по 6%.

Например, получая 20 000 руб. в месяц,

• физлицо заплатит 31 200 руб. налога (20 000×13% х 12),
• а ИП на упрощенке — 14 400 руб. (20 000×6% х 12). К этой сумме нужно добавить и обязательные для ИП взносы (в 2020-м это около 41 000 руб.), в результате выйдет почти в два раза больше, чем у физлица — 55 400 руб.

А если доход от сдачи квартиры составляет 80 000 в мес., физлицо заплатит 124 800 руб. (80 000×13% х 12), а ИП на упрощенке — 98 600 руб. (80 000×6% х 12) + 41 000).

Патентная система может оказаться привлекательнее других, если вы сдаете жилье по цене, превышающей среднюю стоимость патента на ее сдачу. Чаще всего ее используют владельцы больших, дорогих квартир в престижных районах.

При прочих равных самой выгодной для арендодателей сейчас является система налогообложения для самозанятых (НПД), на втором месте — патенты. В целом, у каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Перевесят в вашем случае преимущества или недостатки и какой из вариантов — НДФЛ, упрощенка для ИП, патенты или налог для самозанятых — подойдет конкретно вам, зависит от индивидуальных исходных данных.

Земля и льгота: как владеть полями и лугами без уплаты налогов

Информация про то, что по земельному налогу можно получить вычет, вас вряд ли удивит. Но известно ли вам, что многие жители Санкт-Петербурга вообще освобождены от необходимости его уплачивать? Читайте статью — и узнаете, входите ли вы в их число.

Повышение НДФЛ: вырастут ли налоги при продаже квартиры

С 1 января 2021 года повышается НДФЛ на доходы свыше 5 миллионов рублей. Собственников недвижимости справедливо волнует вопрос, как изменится расчет налога при продаже квартир и возможно ли сократить затраты, не нарушая закон.

О налогах на наследство и дарение квартиры: нюансы, объемы, подводные камни

Вступая в наследство и получая жилье в дар, выгодоприобретатель должен отдать государству определенный процент. К каким суммам готовиться и какова процедура: какой налог на наследство и дарение квартиры удерживается?

Как посчитать налог на дарение квартиры

От уплаты налогов на подаренную недвижимость освобождаются близкие родственники — дети (кровные и усыновленные), родители, бабушки и дедушки. Не нужно платить налоги братьям и сестрам, а также супругам.